Гараж в аренду или облигации ОФЗ 26238 Размышления инвестора о двух типах капитала Иногда полезно мысленно поставить себя на место инвестора и задать простой вопрос. Что разумнее сделать со свободным капиталом: купить гараж и сдавать его в аренду или купить государственные облигации ОФЗ? Представим гипотетическую ситуацию. Есть капитал около 650 000 рублей. Эти деньги можно направить в два разных типа активов: — купить гараж — купить облигации ОФЗ 26238 На первый взгляд это два разных мира. В одном случае вы покупаете бетонные стены и ворота. В другом — долговое обязательство государства. Но если считать спокойно и без эмоций, эти активы вполне можно сравнить. Гараж как инвестиция Гараж — один из самых простых объектов недвижимости. Фактически это небольшой элемент городской инфраструктуры: стены ворота крыша иногда электричество Такой актив можно сдавать в аренду. Доходность гаража Предположим, что гараж можно сдавать примерно за: 7000 рублей в месяц Годовой доход получается: 84 000 рублей Если стоимость гаража около 650 000 рублей, номинальная доходность составляет: ≈ 12,9 % годовых Но в реальной жизни доходность всегда немного ниже. Иногда гараж простаивает. Иногда требуется ремонт: — ворота — крыша — замки Иногда нужно немного снизить цену, чтобы быстрее найти арендатора. Поэтому долгосрочная реальная доходность чаще оказывается примерно: 10–12 % годовых Налоговый фактор Есть ещё один важный момент — налоги. Согласно Федеральному закону №422-ФЗ, режим самозанятости применяется не ко всем видам аренды. Доходы от аренды нежилой недвижимости, к которой относятся гаражи, формально не подпадают под режим НПД. Поэтому теоретически возможны два основных варианта налогообложения: 1️⃣ физическое лицо — НДФЛ 13 % 2️⃣ индивидуальный предприниматель — например УСН 6 % Для простоты расчёта возьмём вариант НДФЛ 13 %. Реальный расчёт доходности Аренда: 7000 ₽ в месяц Годовой доход: 84 000 ₽ Налог: 84 000 × 13 % = 10 920 ₽ Чистый доход: 84 000 − 10 920 = 73 080 ₽ Чистая доходность: ≈ 11,2 % годовых Управление активом Гараж — это небольшой операционный актив. Если бы инвестор владел таким объектом, ему периодически пришлось бы: искать арендаторов показывать гараж контролировать оплату Иногда возникают расходы: ремонт ворот ремонт крыши взносы в кооператив То есть часть доходности компенсирует время владельца. Ликвидность Продать гараж быстро невозможно. Иногда продажа занимает: несколько месяцев Нужно найти покупателя, договориться о цене и оформить документы. Облигации ОФЗ 26238 Теперь посмотрим на второй вариант. ОФЗ — это государственные облигации. Фактически инвестор даёт деньги в долг государству. Государство использует эти средства для финансирования инфраструктуры и социальных обязательств. Цена и параметры облигации Сейчас облигация ОФЗ 26238 торгуется примерно по цене: 599 рублей Это около 59,9 % от номинала. Номинал облигации: 1000 рублей Дата погашения: 15 мая 2041 года То есть инвестор покупает облигацию со значительным дисконтом к номиналу. Купонный доход Купон по облигации фиксированный. Ставка купона: 7,1 % годовых от номинала Это примерно: 70,8 рубля в год на одну облигацию Купоны выплачиваются два раза в год. Доходность к погашению Из-за того что облигация продаётся ниже номинала, её итоговая доходность выше купона. Доходность к погашению сейчас составляет примерно: 13,7 % годовых Инвестор получает доход из двух источников: 1⃣ купонные выплаты 2⃣ рост стоимости облигации от 599 ₽ до 1000 ₽ к моменту погашения Пример инвестирования 650 000 ₽ Если инвестировать 650 000 рублей, можно купить примерно: около 1085 облигаций Годовой купонный доход составит примерно: ≈ 76 800 рублей в год Если купоны не реинвестировать За 15 лет инвестор получит примерно: ≈ 1 150 000 ₽ купонного дохода И в конце срока: ≈ 1 085 000 ₽ возврат номинала Общий результат составит около: ≈ 2 200 000 ₽ Если реинвестировать купоны Но здесь появляется важный эффект — сложный процент. Если каждый полученный купон инвестор снова направляет на покупку облигаций, доход начинает расти ускоряясь. При доходности около 13,7 % годовых капитал: 650 000 ₽ за период до погашения облигации может превратиться примерно в: ≈ 4 500 000 – 4 700 000 рублей Именно так работает сложный процент: проценты начинают приносить новые проценты. Пассивность Облигации практически не требуют управления. После покупки инвестор просто получает купонные выплаты. Не нужно: искать арендаторов заниматься ремонтом решать бытовые вопросы Это почти полностью пассивный инструмент. Ликвидность Облигации можно продать практически в любой торговый день на бирже. Иногда буквально за несколько минут. По сравнению с недвижимостью это очень высокая ликвидность. Два разных типа капитала Если посмотреть шире, гараж и облигации представляют два разных типа капитала. Гараж — это часть городской экономики. Облигации — это часть финансовой системы государства. В одном случае инвестор владеет материальным объектом. В другом — долговым обязательством государства. Итоговое сравнение Гараж: доходность примерно 10–12 % материальный актив требует управления низкая ликвидность ОФЗ 26238: доходность около 13,7 % высокая ликвидность пассивный инструмент эффект сложного процента при реинвестировании Вывод Если сравнивать только цифры, облигации ОФЗ 26238 сейчас выглядят немного эффективнее. Однако гараж остаётся активом другого типа. Это реальная недвижимость, встроенная в городскую инфраструктуру. Поэтому разумная инвестиционная модель часто выглядит так: часть капитала держать в финансовых инструментах, часть — в реальных активах. Потому что устойчивость инвестиционного портфеля обычно появляется там, где сочетаются финансовая система и реальная экономика.